新西兰移民生活：如何贷款买房

　　当你获得贷款预批并且选中自己心仪的房产之后，下一步通常就是和你的贷款经纪来沟通如何确定自己的贷款结构。有很多客户在第一次接触贷款的时候，不大了解贷款结构是什么概念。

　　首先，贷款结构所包含的有你的贷款总额，你的贷款年限，你如何锁定你的贷款(固定还是浮动)，你以何种方式和频率偿还贷款(还款方式和还款周期)。

　　通常情况下，你获得贷款预批的时候，其中有一个条件会告诉你，你的贷款额度不能超过房产价值(或房屋成交价格-两者选其低)的某个百分比。举例说明，如果银行说你的贷款额度不能超过房产价值(或房屋成交价格-两者选其低)的80%，同时银行给予你的贷款的额度为50万纽币。那么，也就是说，如果你想贷款50万纽币，那么你所购得的房产的价值(或房屋成交价格-两者选其低)不能低于62万5千纽币。若你的购买价格低于这一数值，那么银行只能贷给你房产价值(或房屋成交价格-两者选其低)的80%。举例说明，如果你购置了一栋50万的房产，那么在你的经济条件不变的情况下，银行最终所批复给你的贷款额度则为40%。

　　你的贷款年限，通常根据你的房屋使用目的，以及你的年龄来决定的。部分银行对于投资房的贷款年限最高不得超过25年，而对于自住房产则可以拉高到30年;另外一些银行则对于房产的使用目的没有特殊的要求，最高都可以给到30年。至于年龄，主要是考虑在某个年龄段之后，贷款人自身是否还能保持一个持续并且健康的收入情况，用以偿还贷款，所以对于年龄略大的贷款申请人，可能会遇见银行适当降低你的贷款年限的情况。

　　至于如何锁定贷款的利息，这个可能是贷款人所面临的比较大的问题，尤其是今年3月储备银行提高官方贴现率，将官方贴现率从2.5%上升到2.75%后，各大商业银行的浮动利率和固定利率都有了很大的提升。而对于未来一年利率的变化，经济学家也预测2014年这一年，大致会有5次不同程度的涨幅调整。铺天盖地的新闻，也促进了新一轮锁利率的热潮，越来越多的贷款人希望将自己的贷款锁定在固定利率上，而有些贷款人则不惜将自己现有的固定利率贷款合同打破，从而确定一个时间更长的固定利率，来锁定自己的长期风险。

　　说到还款的利息类型，主要有两种——

　　一)固定利率，固定利率顾名思义，就是在某个固定期限之内，以某一个固定的利率锁定你的贷款。固定利率的好处在于，在这个固定期限内，你可以准确的知晓自己的还款数额，了解自己的还款预算，控制好自己的家庭生活成本。而它的坏处则在于，如果你在固定期限之内解约，有可能会面临收取一定罚金的可能(具体问题具体分析，在某些市场情况下，或者某些特定银行条例下，不会产生这样的罚金)。

　　二)浮动利率。浮动利率一般分为两种，一种为普通浮动利率，一种则为可循环的信用额度。无论是哪一种，贷款人的利率都是根据市场的利率而浮动的，市场浮动利率涨，贷款人的利率就跟着涨;市场浮动利率跌，贷款人的利率就跟着跌。浮动利率的好处在于，贷款人可以随时随地的偿还本金，比较适合与手里经常有大笔收入的贷款人，可以抵一部分本金，从而减少利息的支出。浮动利率的坏处也在于它跟随市场浮动，所以说在利率上涨的大环境下，所面临的也是日益高涨的贷款利息。可循环的信用额度相较于普通的浮动利率的好处在于，在你偿还本金的情况下，这一部分的额度仍然是你可以支配的额度，不会因为你的还款而取消，只要你的房产依然抵押在这家银行或者金融机构，你没有取消你的可循环信用额度，那么你的额度就一直存在。它的好处就在于，它可以帮你节省“已偿还本金”部分所产生的利息，同时，如果你日后有需要的时候，可以不通过重新申请贷款，将“已偿还本金”部分的额度取出来使用。